Calculadora de Rentabilidad y Rendimiento del Alquiler (Bruto, Neto y Cash-Flow)
Simule la rentabilidad bruta, el rendimiento neto tras gastos e impuestos y el flujo de caja (cash-flow) mensual de su inversión inmobiliaria.
1. Adquisición y Coste Total del Proyecto
Total : 205.500 €2. Ingresos por Alquiler y Gastos Operativos
Revenu Net : 605 € / moisDesglose mensual del alquiler
Cuota Hipoteca
1107 €
Comunidad
50 €
IBI
63 €
Seguro y Gestión
20 €
Desocupación
71 €
Cash-Flow Neto
-502 €
¿Cómo calcular la rentabilidad y el cash-flow de un alquiler inmobiliario?
Invertir en inmuebles para alquilar exige calcular con rigor no solo la rentabilidad bruta de compra, sino la rentabilidad neta descontando IBI, comunidad, seguros, desocupación y el flujo de caja restante frente a la hipoteca.
Las 3 claves de una inversión inmobiliaria rentable
1. Rentabilidad Bruta vs Neta
La rentabilidad bruta solo compara el alquiler con el precio de compra. La rentabilidad neta incluye ITP/notaría, reformas, gastos de comunidad, IBI y vacancia para mostrar el rendimiento verdadero.
2. La importancia del Cash-Flow positivo
El cash-flow es el dinero real que queda en su cuenta bancaria tras pagar la hipoteca y todos los costes operativos. Permite reinvertir sin comprometer la capacidad crediticia.
3. Prever desocupación y reparaciones
Contemplar al menos un mes de vacancia al año y reservar una partida para mantenimiento previene imprevistos y protege la solvencia de la inversión.
Rendimientos orientativos por tipo de inmueble y ubicación
Rendement brut moyen, rendement net estimé et profil de risque
| Tipología de inmueble y mercado | Rentabilidad Bruta objetivo | Rentabilidad Neta estimada | Perfil de Cash-Flow | Nivel de riesgo inquilino |
|---|---|---|---|---|
| Estudio céntrico en gran capital (Madrid/BCN) | 3.5% a 4.8% | 2.8% a 3.8% | Negativo (Ahorro mensual) | Muy bajo (Máxima demanda) |
| Piso 2-3 habitaciones en ciudad dinámica | 5.5% a 7.0% | 4.2% a 5.5% | Neutro a ligeramente positivo | Bajo a moderado |
| Alquiler por habitaciones / Coliving | 8.0% a 10.5% | 6.5% a 8.5% | Positivo (+200€ a +500€/mes) | Moderado (Mayor rotación) |
| Edificio completo de viviendas (Ciudad media) | 9.0% a 12.0% | 7.0% a 9.5% | Muy positivo (+400€ a +800€/mes) | Medio (Gestión activa) |
Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre rentabilidad del alquiler
¿Qué se considera una buena rentabilidad en alquiler?
En grandes capitales (Madrid, Barcelona), rentabilidades brutas del 3,5% al 5% son habituales debido a la alta revalorización y demanda. En ciudades medianas o modelos de coliving e inmuebles en bloque, se busca entre el 7% y el 10% bruto para lograr cash-flow positivo.
¿Cuál es la fórmula de la rentabilidad neta?
Fórmula: [(Alquiler anual efectivo - Comunidad - IBI - Seguros - Gestión) / (Precio de compra + Gastos de notaría + Reformas)] × 100. Mide el retorno real de cada euro invertido.
¿Cómo minimizar los periodos sin inquilino?
Cuidando el estado de la vivienda, fijando un precio competitivo de mercado, eligiendo zonas con buen transporte y publicando el anuncio en cuanto se recibe el preaviso.
¿Qué es una vivienda que se autofinancia?
Una propiedad se autofinancia cuando la renta mensual cubre totalmente la hipoteca, los seguros, la comunidad y el IBI sin que el propietario tenga que aportar dinero de su nómina.
Sobre la Calculadora de Rentabilidad y Cash-Flow del Alquiler
Optimización automatizada de cálculos y soporte de decisión
Optimización automatizada: Simulación inteligente de flujos financieros y costes reales, proyección dinámica de cuadros de amortización o rentabilidad neta, y actualización automática de umbrales clave (Nisab oficial de oro/plata y tipos de cambio).
Dírham marroquí (MAD), Euro (EUR), Dólar (USD) y cotizaciones oficiales
Compatibilidad integral con divisas de referencia: Dírham marroquí (MAD), Euro (EUR) y Dólar estadounidense (USD). Para la Zakat al-Maal, el umbral de Nisab se evalúa sobre cotizaciones oficiales de oro (85g) y plata (595g). Para los cálculos de calendario, se integran los ajustes de avistamiento lunar del Magreb y Oriente Medio.